Бумаги REITs. Анализируем необычный сегмент, выбираем фаворитов

Представляем вашему вниманию необычный сегмент финансовых инструментов — биржевые фонды недвижимости REITs.

Недвижимость — ценность на все времена. Однако у недвижимости есть ряд особенностей, которые невыгодно отличают ее от многих биржевых инструментов. Прежде всего, это высокая стоимость объектов, их неоднородность, значительные транзакционные издержки, износ и недостаток ликвидности.

Инвесторам, не готовым к таким трудностям, стоит обратить внимание на бумаги фондов (или трастов) недвижимости — Real Estate Investment Trust (REIT). Бумаги публично торгуемых REITs подобны акциям и обращаются в большом количестве на рынке США. Также бывают публичные, но не котируемые REITs, и частные структуры. В рамках нашего обзора мы расскажем об этом биржевом инструменте, оценим тенденции сегмента и выберем фаворитов в рамках индустрии.

Что такое REIT

Real Estate Investment Trust — компания, которая владеет приносящей доходы недвижимостью или финансирует соответствующие операции.

Существует два основных вида REITs: долевые (Equity) и ипотечные (Mortgage). Долевые собирают ренту с принадлежащих им объектов, также возможно получение доходов от продажи недвижимости из портфеля. Инструмент этот позволяет инвестировать в портфель объектов недвижимости и получать регулярный доход от их эксплуатации. Ипотечные — получают доход от инвестиций в ипотеку или ипотечные ценные бумаги, связанные коммерческой и жилой недвижимостью. В рамках сектора недвижимости индекса S&P 500 сконцентрированы долевые REITs. Ипотечные — относятся к финансовому сектору, в S&P 500 их нет.

Существуют офисные (Office), промышленные (Industrial), розничные (Retail), отельные (Lodging), связанные с жильем (Residential), лесные (Timberland), сферы здравоохранения (Health Care), складские (Self-storage), инфраструктурные (Infrastructure), диверсифицированные (Diversified), специализированные (Specialty) долевые REITs.

Чтобы соответствовать характеристикам REIT, компания должна:

1) инвестировать минимум 75% совокупных активов в недвижимость;

2) получать минимум 75% валового дохода от ренты, процентов по ипотечным вложениям, финансирующим реальную недвижимость, или от продажи недвижимости;

3) выплачивать не менее 90% налогооблагаемого дохода в качестве дивидендов;

4) выплачивать налоги в качестве корпорации;

5) управляться советом директоров или попечителями;

6) иметь не менее 100 акционеров;

7) 5 или меньше лиц не должны владеть более 50% акций.

Финансовые преимущества REIT

• Регулярный доход. Из-за регуляторных особенностей многие бумаги REIT характеризуются высокой дивидендной доходностью — около 4% годовых по индексу FTSE Nareit All, включающему 225 REIT. В некоторых случаях речь идет о 6-10% годовых. Напомним, что это доход в долларах США, намного выше, чем средняя дивдоходность S&P 500 (около 1,8%).

• Диверсификация. На длительных временных промежутках бумаги REITs имеют низкую корреляцию с остальным фондовым рынком США. Именно поэтому инвестиции в подобные бумаги способны снизить волатильность портфеля. Помимо этого, инвестиции в REITs сделают портфель более разнообразным, позволив сделать ставку на рынок недвижимости.

• Страховка от инфляции. Как правило, стоимость недвижимости и рента, а значит и дивиденды REITs, увеличиваются вслед за инфляцией.

Динамика индекса CPI в США за последние 100 лет

• Ликвидность. Это выгодно отличает бумаги REIT от прямых инвестиций в недвижимость, которые зачастую неделимы и имеют высокий барьер для входа. На рынке США обращается более 200 бумаг REITs, а за пределами Штатов — еще более 400. Бумаги эти подобны акциям, являются биржевыми инструментами, по ним могут проводиться сделки в течение каждого торгового дня. REIT, разместившие бумаги на американских биржах, отчитываются перед Комиссией по ценным бумагам и биржам США (SEC).

Риски REIT

Как и акции, бумаги REIT подвержены рыночному риску. Помимо этого, динамика их цен и дивиденды зависят от циклов на рынке недвижимости, состояния экономики и уровня процентных ставок. В случае ипотечных REIT, более схожих с финучреждениями, также присутствуют специализированные риски, прежде всего риск процентных ставок и кредитный риск.

Как выбрать правильный REIT

С подробным списком бумаг REIT вы можете ознакомиться на сайте Национальной ассоциации риелторов США (NAREIT). При подборе бумаг в портфель следует обратить внимание на следующие критерии.

Структура активов. Позволяет понять, во что собственно вы вкладываетесь, и что наиболее подходит для нынешней стадии экономического цикла, а также насколько REIT соответствует вашей склонности к риску. Согласно оценкам Fidelity, на поздних стадиях экономического цикла, где сейчас находится американская экономика, бумаги REIT уже не столь интересны. Тут время задуматься о вечных ценностях, гарантирующих устойчивый приток дивидендных доходов. Это значит, что доходы самих структур должны быть устойчивыми и прогнозируемыми.

Дивидендная доходность. Также стоит обращать внимание на дивидендную историю фонда, уровень выплат из доходов.

FFO (funds from operations). Представляет собой ключевую финансовую метрику для оценки REITs. FFO равна чистой прибыли, к которой прибавляется амортизация собственности и из которой вычитается прибыль (прибавляются убытки) от продажи объектов недвижимости. Является своего рода аналогом показателя денежных потоков. Мультипликатор P/FFO позволяет сравнивать бумаги между собой, подобно P/E в традиционных случаях. При прочих равных, чем ниже мультипликатор, тем более привлекательна бумага. Значение FFO можно найти в отчетности REIT. Обозначенные соотношения доступны в базах Reuters и Bloomberg. В открытом доступе их зачастую найти непросто. Желающие детально проанализировать REITs могут рассчитать их самостоятельно.

Технический анализ. Не стоит подменять им оценку фундаментальных характеристик, но в случае ликвидных бумаг из S&P 500 теханализ может помочь с определением корректной точки для входа в позицию или выхода из нее.

Тенденции сегмента

Крупнейшим ETF на REITs является фонд Vanguard REIT (VNQ). С начала года бумаги прибавили около 20%. Сегмент REITs стал одним из лучших на рынке США в этом году. Этому способствовала просадка процентных ставок на фоне смягчения риторики ФРС. Ставка по 30-летней ипотеке ушла ниже 4% годовых.

В долгосрочном разрезе VNQ уже около четырех лет торгуется в рамках широкого торгового диапазона, находясь сейчас выше пикового значения пузыря недвижимости 2005-2006 гг. Движения REITs в целом отрицательно зависят от динамики рыночных процентных ставок, которая хорошо прослеживается на графике доходности Treasuries. Помимо фактора кредитования в сегменте недвижимости и влияния ставок на балансы REITs, есть еще один момент. Чем ниже доходности гособлигаций США, тем более конкурентоспособными являются дивидендные сектора, к которым относятся и REITs.

Читайте также «US Treasuries как индикатор глобальных рисков. Почему все смотрят за их доходностью»

График Vanguard REIT ETF с 2012 года

Исходя из графика цен на недвижимость и динамики новостроек, можно предположить, что в перспективе 1-1,5 года возможен явный разворот на рынке жилой недвижимости в США. Снижение ставок ФРС в среднесрочной перспективе может поддержать сегмент, но в случае замедления экономики жилая недвижимость может заметно просесть в цене, при этом снизятся арендные ставки, что окажет давление на Residential REITs.

За последний год National rent index вырос на 1,6%. По сравнению с предыдущими годами произошло замедление, индекс уже не догоняет 2% уровень инфляции.

В случае коммерческой недвижимости возможны схожие тенденции. На диаграмме от Statista хорошо видно замедления годовых темпов прироста NCREIF Property Index, отражающего цены на коммерческую недвижимость в США — офисную, складскую, в сфере ритейла и пр. Более надежными в этом плане являются REIT, ориентированные на предоставление площадей для сферы здравоохранения или, напротив, диверсифицированные структуры, которые имеют более стабильные источники доходов.

На какие REITs стоит обратить внимание

ETF — это «средняя температура по больнице», ситуацию надо оценивать в каждом конкретном случае.

1) Возьмем выборку из Equity REITs в рамках индекса S&P 500, получим 32 бумаги. Отфильтруем их по рыночной капитализации и выберем REITs с капитализацией свыше $20 млрд, останется 14 бумаг.

2) Добавим фактор сравнительной оценки. Отфильтруем бумаги по показателю P/FFO. Низкие/высокие значения мультипликатора в нашем случае положительно коррелируют с низкими/высокими значениями простого и форвардного P/E (с учетом прибыли за последние 12 месяцев и прогноза Reuters по прибыли на ближайшие 12 месяцев).

3) Оценим финансовые метрики и консенсус-таргеты инвестдомов. Уберем из выборки бумаги с экстремально высокими значениями мультипликаторов, отрицательными ожиданиями по динамике прибыли на акцию (EPS) на этот год, наибольшей премией к средним таргетам аналитиков. Оставляем Simon Property Group — в этом году ожидается 11% снижение EPS, но мультипликаторы низки. Итог — 7 бумаг.

4) Оценим дивиденды.

Уберем бумаги с чрезмерно высоким уровнем выплат из чистой прибыли и высоким отношением этого показателя к среднему значению за 10 лет.

5) Итог. Получаем выборку из трех бумаг. Simon Property Group и Realty Income относятся к циклическим ритейл-REITs. В долгосрочном периоде подходила бы к этим бумагам с осторожностью. Equinix специализируется на дата-центрах, эта бумага менее связана с циклами экономики. Все три фаворита торгуются не только на рынке США, но и на Санкт-Петербургской бирже. REITs из сферы здравоохранения в окончательную выборку пока не вошли. В S&P 500 таких бумаги две, и у них чрезмерно завышены мультипликаторы. Ввиду близости практически всех бумаг сектора к средним таргетам аналитиков имеет смысл подождать просадки для покупок.

Читайте также «Анализ эмитента. Micron Technology — как долго будем падать?»

Как купить бумаги REITs

БКС Брокер